Fundos imobiliários não pagaram impostos e geraram 1,7 mil milhões de lucros? É verdade

Morangos com açúcar - Cecília Borges, Susana Luz

Francisco Louçã critica os investimentos imobiliários que geraram um lucro superior a 1700 milhões de euros, mas não se traduziram em receita para o Estado por estarem livres de impostos

A frase

“265 fundos imobiliários obtiveram 1700 milhões de euros de lucro, contribuíram para o aumento do preço das rendas, mas não pagaram um cêntimo de impostos! Taxação justa e tetos máximos nas rendas é uma questão de elementar sensatez.”

O contexto

Francisco Louçã aparece num vídeo divulgado nas redes sociais do Bloco de Esquerda a falar sobre os fundos imobiliários, na sequência de uma auditoria do Tribunal de Contas aos benefícios fiscais direcionados aos organismos de investimento imobiliário.

Na legenda, o partido diz que houve “265 fundos imobiliários” que conseguiram gerar “1700 milhões de lucros”, que “contribuíram para o aumento do preço das rendas”, “mas não pagaram um cêntimo de impostos”.

Os fundos imobiliários são uma forma de investimento que agrega a poupança de vários investidores para aplicar em ativos no sector imobiliário. Integram o Estatuto dos Benefícios Fiscais, em vigor desde 2015, regime que exclui de tributação em IRC os rendimentos típicos desta atividade (como os rendimentos prediais ou as mais-valias). Em contrapartida, são tributados os rendimentos dos participantes que investem nesses fundos (no momento da distribuição de rendimentos, venda ou resgate de participações), evitando, assim, a dupla tributação.

Os factos

1743 milhões de euros foi, de facto, o valor arrecadado por 265 fundos de investimento imobiliário em três anos, segundo a auditoria realizada recentemente pelo Tribunal de Contas (TdC).

O relatório aponta a existência de 265 fundos em atividade em Portugal no final de 2023, sendo este o número mais elevado desde 2009. Estes 265 fundos, nas mãos de 112 287 participantes, eram responsáveis pela gestão de 14 440 milhões de euros, o valor mais elevado do período temporal analisado.

Entre 2020 e 2022, foram reportados rendimentos totais de 4999 milhões de euros, enquadrados na categoria de rendimentos excluídos do lucro tributável (por exemplo, mais-valias ou rendimentos prediais), ou seja, isentos de impostos. Em contrapartida, registaram custos não dedutíveis de 3255 milhões de euros durante este período (onde se incluem, por exemplo, menos-valias).

Os chamados "rendimentos típicos da atividade dos organismos de investimento imobiliário (essencialmente, rendimentos prediais e mais-valias)", conclui o TdC, "aumentaram 67,4% entre 2020 e 2022, tendo os respetivos custos mantido estabilidade ao longo deste período". Assim, "não foram considerados no lucro tributável 1743 milhões de euros, no período de três anos", refere o relatório da auditoria.

Entre 2020 e 2022, apenas sete entidades abrangidas por este regime fiscal apuraram lucro tributável, num valor total de 24 milhões de euros (dois milhões em 2020, zero em 2021 e 22 milhões em 2022), o que significa que a receita fiscal arrecadada pelo Estado é residual.

Quanto a terem contribuído para o aumento das rendas, como aponta o ex-dirigente bloquista, o relatório do TdC não o explicita. Retrata que “os ativos mais relevantes na carteira dos fundos imobiliários são imóveis arrendados” e que “o seu valor aumentou significativamente”.

O TdC explica ainda que “na vigência do atual regime fiscal, o valor dos imóveis arrendados e dos terrenos e projetos de construção da carteira de ativos, no período 2016-2023, aumentou de forma significativa”. Registou-se uma subida de 64,1% no valor dos imóveis para habitação, que “estará influenciado pela já referida entrada de sociedades de compra e venda de imóveis e de promoção imobiliária neste universo (como sociedades de investimento imobiliário)”. Não obstante, aquele tribunal sublinha, que apenas 6,6% dos imóveis arrendados são para habitação - a maioria (69,1%) destina-se a serviços e comércio.

O TdC não indicou uma subida das rendas por influência direta dos fundos imobiliários, mas podemos constatar — com recurso a outras fontes como o Instituto Nacional de Estatística — que o valor das rendas teve, de facto, um aumento. Aliás, ainda durante o ano de 2024 foi anunciada a atualização para 2025 de 2,16%. O ano de 2024, por sua vez, tinha começado com uma subida de 6,94%, o valor mais alto em três décadas.

Nesse mesmo ano, verificou-se um aumento de 10,5% face a 2023 das rendas dos novos contratos, com o valor mediano das rendas de alojamentos familiares a ser de 7,97 euros por metro quadrado. Em 2023 também já se tinha registado um aumento na ordem dos 10,5% para as novas rendas.

O veredicto

A frase de Francisco Louçã é verdadeira: 265 fundos imobiliários operaram 1743 milhões de euros de lucro nos últimos três anos, sem pagar impostos, ao abrigo do regime fiscal especial criado para este tipo de investimento.

Fonte: Público, 24 de abril de 2025